토허제 확대 재지정 반드시 알아야 하는 세금관련 이슈

 

출처 : 중앙일보

2025년 서울의 주요 지역이 다시 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이에 따라 부동산 거래 시 다양한 규제가 적용되며, 추가적인 세금 부담도 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가구역 재지정이 부동산 세금에 미치는 영향을 자세히 분석해 보겠습니다.

 

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기 방지를 위해 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 하는 지역을 의미합니다. 서울시는 이번 재지정을 통해 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 주요 지역의 아파트 거래에 대해 허가제를 적용했습니다.

출처 : 뉴시스

 

✅토지거래허가제 주요 내용
주거지역: 6㎡ 초과 부동산 거래 시 허가 필요
상업지역: 15㎡ 초과 부동산 거래 시 허가 필요
실거주 의무: 매수자는 2년 이상 실거주해야 하며, 전월세 임대가 불가능하고, 허가 없이 거래 시 벌금 및 계약 무효 처리

 

2. 부동산 거래 시 추가로 발생할 수 있는 세금
토지거래허가구역 지정은 단순히 거래 규제에 그치지 않고, 세금 부담에도 직접적인 영향을 줍니다. 대표적인 세금으로는 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등이 있으며, 각 세금이 어떻게 변화할 수 있는지 살펴보겠습니다.

✅ 양도소득세 증가 가능성
부동산 매도 시 발생하는 양도차익에 부과되는 양도소득세는 토지거래허가구역 지정으로 인해 다음과 같은 영향을 받을 수 있습니다.

실거주 요건 강화로 세금 부담 증가 : 기존에는 1가구 1주택자가 2년 이상 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 토지거래허가구역 내에서는 실거주 요건이 추가되고, 실거주하지 않고 보유만 한 경우, 양도소득세 중과 대상이 될 가능성이 높아졌습니다. 

 

장기보유특별공제 제한 : 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 달라지고, 실거주 기간이 짧거나 없을 경우 공제 혜택이 줄어들어 세금 부담 증가됩니다. 

✅ 취득세 부담 증가
부동산을 매수할 때 부과되는 취득세도 토지거래허가구역 지정으로 인해 영향을 받을 수 있습니다.

다주택자 취득세 중과 유지 : 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 취득세율 적용되고, 투기 방지 목적으로 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 가능성이 높아 추가 중과 가능성 존재합니다. 

주택담보대출 규제 강화 : 토지거래허가구역 지정 시 담보대출이 제한되어 추가적인 세금 부담 가능성 증가하고, 갭투자(전세를 끼고 주택 구매) 어려워지며, 매매 부담 증가합니다. 

✅ 종합부동산세(종부세) 증가 가능성
부동산을 보유하는 동안 매년 부과되는 종합부동산세도 토지거래허가구역 지정으로 인해 부담이 증가할 수 있습니다.
공시가격 상승 가능성 : 허가구역으로 지정된 지역의 공시가격이 상승할 가능성이 있고, 공시가격이 상승하면 종합부동산세 과세 대상이 될 확률이 높아집니다. 

✅ 다주택자 세율 인상 가능성

종부세는 주택 수와 과세표준에 따라 차등 적용되는데, 다주택자는 높은 세율을 적용받고, 정부 정책에 따라 다주택자의 세율이 추가로 인상될 가능성 존재합니다. 

 

출처 : 뉴스1

3. 토지거래허가구역 확대에 따른 피해 대상
토지거래허가구역이 확대됨에 따라 다음과 같은 집단이 피해를 볼 가능성이 높습니다.

① 부동산 투자자 및 다주택자 : 거래가 위축되면서 매도 시점이 지연될 가능성이 크고, 실거주 요건 강화로 임대 수익 창출이 어려워지고, 취득세, 종부세 부담 증가로 인한 투자 수익성 악화됩니다. 

② 매수 대기자 (특히 실거주 목적이 아닌 경우) : 허가를 받지 못하면 원하는 주택을 구매하기 어려워지고, 전세를 끼고 매수하는 갭투자 차단으로 매입 부담 증가됩니다. 

③ 기존 주택 소유자 : 허가제 적용으로 거래가 둔화되면서 주택 가격 하락 가능성이 있고, 매도 시 실거주 요건 미충족 시 양도소득세 부담 증가합니다. 

④ 건설업계 및 부동산 관련 업종 : 거래량 감소로 인해 부동산 중개업, 건설업, 인테리어 업계 타격 가능성이 높고, 신규 분양 및 개발사업 지연 가능성이 있습니다. 

 

출처 : 뉴시스

 

4. 절세를 위한 전략
세금 부담을 줄이기 위해서는 다음과 같은 절세 전략을 고려해야 합니다.

① 실거주 요건 충족 : 2년 이상 실거주 의무를 준수하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 장기보유특별공제를 적용받아 세금을 절감할 수 있습니다. 

② 장기보유 전략 활용 : 부동산을 단기 매매하기보다는 10년 이상 장기 보유하여 세금 부담을 줄이는 것이 유리하고, 장기 보유 시 공제 혜택이 커집니다. 

③ 부동산 전문가 및 세무사 상담 필수 : 정책 변화에 따른 세금 규제는 매우 복잡하므로 전문가의 조언을 받는 것이 중요하고, 자신의 재정 상황에 맞는 최적의 부동산 투자 및 절세 전략을 세울 수 있습니다. 

 

5. 결론

2025년 서울의 토지거래허가구역 재지정은 단순한 거래 규제뿐만 아니라 부동산 세금에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등의 세금 부담이 증가할 가능성이 높으므로 철저한 대비가 필요합니다.

부동산 시장은 정부 정책에 따라 급변할 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하고 전문가와 상담하며 신중하게 거래하는 것이 중요합니다. 앞으로도 부동산 관련 주요 정책과 절세 전략에 대한 정보를 꾸준히 제공하겠습니다!